قال الدكتور حسن سليمان، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة مصر كابيتال لتقييم المشروعات وإدارة الأصول، إن تداعيات الهبوط والركود في السوق العقاري المصري ليست بسبب أزمة فيروس كورونا فقط، بل يمتد جذورها إلى نهاية عام 2017.
وأضاف "سليمان"، في بيان صادر عن الشركة، اليوم، الخميس، أن المؤشر الرئيسي للبورصة المصرية شهد أعلى قمة تاريخية له، عند مستوى 18,414 نقطة، ليرتد مرة أخرى لأسفل، منخفضاً إلى مستوى 10,200 نقطة، فاقداً 8,214 نقطة من وزنه، أي ما يقرب من 44% من وزن المؤشر.
يرى رئيس "مصر كابيتال"، بيت الخبرة المعتمد بالبنك المركزي المصري، أن سوق المال المحلي في طريقه إلى الهبوط والركود، مفسرا ذلك بأن البورصات عادة ما تكون "مؤشراً حقيقياً للأداء الاقتصادي، حيث تسبق الأسواق صعود أو هبوطاً، بمدة تصل إلى 6 أشهر".
أوضح أن ضعف السيولة نتيجة تجميد كميات ضخمة من الأموال في الشهادات ذات العائد المرتفع.
كما أكد "سليمان"، على أن تجميد عدد كبير من الأموال في أصول عقارية، بنسبة أعلى من النسب العالمية للمحفظة الاستثمارية للأفراد، والتي لابد وأن تتنوع ما بين العقار والسيولة والأسهم وخلافه، سبباً رئيسياً في هبوط الأسواق.
وتابع، "طبقاً للدراسات العلمية لابد ألا تتجاوز نسبة الاستثمار في العقار 40% من إجمالي الثروة، إلا أن تلك الأرقام قد تم تجاوزها إلى ما يقرب من 70% لغالبية المستثمرين، ما يؤدي إلى لجوء الأفراد إلى السعي للبيع السريع للعقارات في حالة الاحتياج إلى سيولة لتغطية نفقات طارئة".
استطرد، أن الأسعار التي اشتري بها المستثمرين اسعار باهظة لا تؤدي إلى ربح على المستوي القصير والمتوسط، بالإضافة إلى عدم تناسبها مع التكلفة الفعلية، ما قد يؤدي إلى لجوء الناس إلى البيع بقيمة أقل من المشتري بها، وبالتالي حدوث انخفاض كبير في أسعار العقار وخسائر كبيرة للأفراد.
كشف "سليمان"، عن أن غالبية ما تم بيعه من عقارات خلال الفترة الماضية تم بالتقسيط على فترات زمنية تتراوح بين 8 إلى 15 سنة، وبالتالي حين يتم عرض وحدات للبيع لن يكون هناك طلب على شراء تلك الوحدات لأن نسب المسدد ستكون أعلى بكثير من أن يقوم المشتري بالشراء من الشركات مباشرة والتمتع بميزة المقدم البسيط والقسط الطويل الأجل.
توقع تعثر كثيرين في سداد الأقساط العقارية نتيجة موجات التضخم في أسعار الخدمات والطاقة، وجميع ما يتعلق بتكلفة الحياة اليومية للمواطن، خاصة مع استنزاف مدخرات الأخير على مدار الأعوام الثلاثة الماضية.
وتخوف رئيس "مصر كابيتال" لتقييم المشروعات، من أن تؤدي حالة الشلل العقاري إلى ركود أشد في الأسواق، نتيجة توقف ما يقرب من 80 صناعة قائمة على صناعة العقار، مثل مواد البناء ومستلزمات التشطيب.
وأشار إلى أن هبوط الأسواق وحالة الركود ستقود إلى إحجام المستثمرين عن الدخول إلى السوق العقاري، مع العلم أن الاستثمارات الأجنبية تمثل الغالبية في القطاع، في الوقت الحالي.
لفت رئيس الشركة والعضو المنتدب، إلى أن تمركز استثمارات الأجانب في القطاع العقاري بدأ منذ عامين، بعد نجاحه في تحقيق طفرات سعرية وأرباح للشركات، مستبعداً حدوث تلك الطفرات مرة أخرى.
استنكر عدم مقابلة حالة الركود في السوق العقاري، باستثمارات صناعية وزراعية وصناعية زراعية، لإحداث توازن داخل السوق وفتح فرص عمل جديدة، وجذب استثمارات، وعملة صعبة، وبالتالي زيادة الناتج القومي، مؤكداً على أن الفوائد المرتفعة وإحجام البنوك عن تمويل المشروعات غير العقارية أدى إلى هروب المستثمرين في تلك القطاعات، "ليباغت اقتصادنا شبح الركود".
ألمح "سليمان"، إلى أن تكلفة التعنت والإصرار على سياسات خاطئة لن يتحملها سوى المواطن، موضحاً: "الدولة جهة غير هادفة للربح في الأساس، رغم تربحها من بيع الأراضي، وعدم تحملها لعبء الضرائب".
استنكر وصول سعر الوحدة إلى المستويات الحالية من الأسعار، قائلاً، "إذا كانت الدولة لا تتحمل تكلفة الأراضي، ولا تهدف إلى تحقيق الربح، فماذا عن القطاع الخاص الذي يشتري الأرض بسعر مرتفع للغاية، ولابد من تحقيق هامش أرباح وسداد ضرائب بأنواعها؟!".
يرى "سليمان"، أن الحل في تحقيق التنمية المستدامة، في القطاعات الدائمة، بوضع الدولة لخطط تنموية طويلة المدى، بعيداً عن الاعتماد على مشروعات التنمية المؤقتة كالانشاءات، لافتاً إلى أنه على الحكومة سرعة الحركة بعمل حوافز للاستثمار الصناعي والزراعي والسياحي والتصنيع الزراعي ودعم فوائد القروض وتخصيص الأراضي الصناعية بأسعار رخيصة ووضع ضوابط لعدم المضاربة وضمان وجود مستثمرين جادين في السوق، بعيداً عن سماسرة الأراضي، ما يجذب استثمارات ويفتح فرص عمل.
أثنى على تشغيل الجهاز المصرفي ا تمويل عقاري، مؤكداً أن تلك الخطوة من شأنها تنشيط السوق العقاري، خاصة مع خفض سعر الفائدة على المشروعات العقارية، خاصة للشريحة الاكثر اتساعاً وحاجه، شريحة محدودي الدخل.
نصح بانشاء هيئة أو وزارة لإدارة الثروة العقارية في مصر، خاصة مع اعتبارها الملاذ الآمن للاقتصاد القومي، مشدداً على ضرورة سرعة العمل بنظام السجل العيني، حتى تكون جميع عمليات التصرف تحت رقابة الدولة، لتحقيق مبدأ العدالة الاجتماعية في سداد الضرائب المستحقة عن التصرفات العقارية.
اختتم حسن سليمان، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة "مصر كابيتال" لتقييم المشروعات وإدارة الاصول، كلمته، بأنه مع تفشي الوباء العالمي، وانهيار الأسواق، لابد من طرح دراسة جادة لإنشاء هيئة تنظيمية ورقابية على السوق العقاري، لافتا إلى أن ما يقرب من 97% من الثروة العقارية يتم التصرف فيها بعيداً عن أعين الدولة، لأنها غير مسجلة و3% فقط هي التي تسدد ضريبة التصرفات العقارية.
قال إن توقف الأفراد عن سداد الاقساط سيؤدي، بالتبعية، إلى تعثر الشركات العقارية عن سداد أقساط الأراضي التي اشتروها من الدولة بأسعار باهظة.
تابعوا آخر أهل مصر على Google News
