بحلول السادس من مارس المقبل، تبدأ مكاتب الشهر العقاري، تفعيل التعديلات التي أدخلت على قانون الشهر العقاري رقم 186 لسنة 2020، الذي تم إقراره في سبتمبر الماضي، ووفقا للائحة التنيفذية التنفيذية الصادرة في 5 يناير 2021، سيكون هناك عدة تصرفات وأوجه قانونية متبعة في علاقة العقود بالملكية ونقل الملكية.
- بداية من 6 مارس لن يتم الاعتراف أو التعامل علي عقود بيع الشقق الحاصلة على حكم صحة التوقيع أمام الجهات الحكومية كمان كان يحدث مسبقا.
- من أجل نقل ملكية عدادات المياه والكهرباء والغاز والتليفون باسم صاحب شقة اشتراها بموجب عقد صحة توقيع، سيكون عليه أن يكون عقد الشقة مُسجلا، ولن يُكتفي بالعقد الحاصل على صحة التوقيع أو حكم صحة ونفاذ عقد البيع بدون تسجيل.
- في حال كان عقد الشقة ينتمي للعقد الابتدائي، وهذا يعني أن العقد غير قابل للتسجيل بصيغته الحالية في الشهر العقاري، فسيكون على مالك هذا العقد إقامة دعوى صحة نفاذ عقد بيع في المحكمة ليحصل لاحقا على حكم وتستكمل إجراءات التسجيل بالشهر العقاري.
- تستغرق دعوى الصحة والنفاذ سنة تقريبا والتسجيل 6 أشهر تقريبا، ولا يمكنك القيام به قبل سداد كافة أقساط التصالح في حالة وجود مخالفات على الشقة المخالفة، لذلك يمكن خلال هذه الفترة رفع دعوى الصحة والنفاذ وكسب مزيد من الوقت.
- كل وحدة أو عقار سوف تحصل على رقم قومي للتعامل به أمام الجهات الحكومية مثل الضرائب العقارية والأحياء والمحافظة وغيرها، وبدون الرقم القومي الناتج عن تسجيل الوحدة أو العقار والحصول علي رقم شهر نهائي لن تستطيع التعامل بعقد الوحدة أمام أي جهة حكومية وبالتبعية غير حكومية مثل البنوك وغيره مستقبلا.
موقف العقارات المبنية على أراضي مسجلة
- العقارات المبنية علي أراضي مسجلة وحاصلة على رخصة مباني يمكن اصطحاب المالك للشهر العقاري ونقل ملكية الوحدة السكنية بدون الحاجة إلى دعوى صحة ونفاذ عقد بيع إلا إذا امتنع المالك عن التسجيل.
- يشترط في حكم الصحة والنفاذ أو ثبوت الملكية حتى يقبل إشهاره النهائي، أن يكون حكما نهائيا باتا حاصلا علي الصيغة التنفيذية.
- نتيجة عدم تسجيل وحدتك أو عقارك بعد تفعيل نص القانون وتعميم الرقم القومي، لن تستطيع بيعها، والوحدة أو الأرض التي لم تحصل علي رقم قومي سوف يكون سعرها أقل من التي حصلت عليه.
- لن يستطيع مالك العقار أو الشقة تأجيرها أو التصرف فيها مستقبلا أو رهنها والحصول علي قرض مثلا أو الاعتداد بملكيتك لها أمام أي جهة حكومية مما سيعطل مصالحك، طالما لم يسجلها في الشهر العقاري.
- سوف يتعرض العقار لعزوف من المشترين عن الإقبال عليها نظرا لأنها سوف تتكلف وقتا ومبالغ مالية ومجهود لتسجيلها.
حقيقة إلغاء "صحة التوقيع"
يقول شريف عبد الجواد، المحامي والخبير القانوني، إن ما يثار حول إلغاء دعاوى صحة التوقيع وإعلامات الوراثة، غير صحيح، مؤكدا أن دعاوي صحة التوقيع لا زالت قائمة ولم يتم إلغاءها، وحقيقة ما حدث هو إضافة المادة ٣٥ مكرر إلى قانون الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بموجب تعديل تشريعي رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠.
أوضح "عبد الجواد" في تصريحات لـ"أهل مصر" أن التعديل لم يتضمن إلغاء دعاوي صحة التوقيع ولم يفرض دعاوي الصحة والنفاذ كطريق إجباري حصري للتسجيل العقاري، فقواعد التسجيل العقاري حتى اللحظة وكما كان مسبقا قائمة دون تعديل أو إلغاء.
دعاوى صحة التوقيع قائمة ولا تنقل ملكية سابقا وحاليا ومستقبلا.
أشار المحامي إلى أن دعاوي الصحة والنفاذ قائمة ولا تنقل أحكامها القضائية النهائية الملكية العقارية إلا بعد مراجعتها قانونياً أمام مأمورية الشهر العقاري المختصة مكانيا بموقع العقار وتتبع تسلسل سندات الملكية الرسمية وصولاً للمالك الأصلي وإلا ترفض ولا تنقل الملكية.
ولفت الخبير القانوني إلى أنه لا تزال حتى كتابة هذه السطور، القواعد العامة والاستثنائية للتسجيل العقاري في مصر كما هي منذ عام ١٩٤٦ وحتى تاريخه بلا أي تعديل، وكل ما يتم ترويجه شائعات وليس لها أي أساس من الصحة أو القانون، مؤكدا أن كل ما في الأمر هو ما قررته الفقرة الثانية من المادة ٣٥ مكرر المستحدثة تشريعياً مؤخراً، والتي بموجبها أصبح هناك التزام قانوني بعدم تقديم أي خدمات عقارية خدمية من تراخيص ومرافق عامة إلا إذا كان العقار مسجلا.
وبناء على ما سبق، لفت المحامي أن الأمر ليس له علاقة بدعاوي صحة التوقيع أو الصحة والنفاذ أو النزاعات القضائية العقارية كافة، فيتم توصيل كافة الخدمات الحكومية العقارية من تراخيص ومرافق عامة للعقارات بالمدن العمرانية الجديدة كافة، وحتى مع نفس النص التشريعي بحظر توصيل المرافق والتراخيص إلا أن الواقع العملي بالمدن الجديدة يتم توصيل كامل المرافق والتراخيص وحتى لو كان العقار غير مسجل شهر عقاري، مع العلم أن ٥% فقط من عقارات مصر هو المسجل و٩٥% غير مسجل.
واختتم المحامي حديثه منوها بأنه من المستحيل فرض حظر توصيل المرافق والتراخيص على ٩٥% من عقارات مصر، لأن نفس الحظر موجود بجميع دول العالم لكن مع مراعاة أن نسبة العقارات المسجلة بكل دول العالم لا تقل عن ٩٥%.
تابعوا آخر أهل مصر على Google News
