جدال مستمر.. كل ما تريد معرفته عن طرق تسجيل العقود المختلفة

لا تزال هناك حالة من السجال والجدل حول تسجيل عقود الشقق السكنية، وغيرها من العقود داخل أروقة الشهر العقاري، نتيجة للمادة 35 مكرر من لائحة الشهر العقاري، التي سببت حالة من الجدل داخل الأروقة وبخاصة في المحاكم الابتدائية.

طرق تسجيل العقود

تستعرض «أهل مصر» عبر السطور التالية، طرق تسجيل العقود المختلفة.

أولًا- دعوى صحة التوقيع:

هي دعوى تحفظية الغرض منها إثبات توقيع البائع علي عقد البيع، لكنها دعوى غير موضوعية أي لا تنظر إلي موضوع العقد ولا تنقل الملكية من البائع للمشتري، هى تحكم فقط بصحة صاحب التوقيع، فلا يستطيع بعد هذه الدعوى أن يدعي بأن هذا التوقيع لا يخصه، أو أنه ليس توقيعه أو أنه توقيع مزور، ولكنها لا تضمن حق المشتري في الشئ المبيع.

ثانيًا- دعوى صحة ونفاذ:

والمقصود بها هو تنفيذ إلتزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام التسجيل، فهى دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه، ونفاذه، وتستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع العقد نقل الملكية حتى إذا سُجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها.

وهذا يقتضى أن يفصل في أمر صحة العقد، وبالتالي فهذه الدعوى تتسع لبحث كل ما يُثار من أسباب تتعلق بوجود العقد وإنعدامه وبصحته أو بطلانه وهى بذلك تختلف عن دعوى صحة التوقيع، التي ما هى إلا دعوى تحفظية هدفها الأساسي هو صحة توقيع البائع فقط دونما التدخل في صحة العقد من عدمه.

ثالثًا- التسجيل في الشهر العقاري:

ولتسجيل المبيع في الشهر العقاري لابد أن يتوجه البائع والمشتري للشهر العقاري، لكي يقوم البائع بالتوقيع أمام موظف الشهر العقاري بالبيع، في حالة أن البائع الأخير مسجل عقده، أما إذا كان البائع الأخير عقده غير مسجل، أو إذا إمتنع عن التوجه مع المشتري للشهر العقاري يلزم رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع، مختصماً فيها البائع الاخير، وكافة البائعين وصولًا لآخر بائع مسجل عقده.

ويجب لتسجيل البيع في الشهر العقاري أن يكون البيع نهائي وخالص الثمن أما إذا كان البيع بالتقسيط فيجب التوجه لدعوى صحة التوقيع كخطوة أولية لحين سداد كامل الثمن وإستكمال إجراءات التسجيل بالشهر العقاري.

ويرى خبراء أن دعوى صحة التوقيع هي دعوي غير مكلفة إطلاقا سوي أتعاب المحاماة، بعكس إجراء التسجيل في الشهر العقاري، حيث يكون مكلفًا بعض الشئ.

وجه الرئيس عبدالفتاح السيسي، بتأجيل تطبيق القانون رقم 186 لسنة 2020 الخاص بتعديل قانون الشهر العقاري، وذلك لفترة انتقالية لا تقل عن عامين بهدف إتاحة الفرصة والوقت لإجراء حوار مجتمعي، مع قيام الحكومة بإعداد مشروع قانون يحقق ذلك التأجيل.

كما وجه الرئيس، بأن يتم خلال تلك الفترة الانتقالية تحصيل قيمة ثابتة مقطوعة مخفضة وواضحة عند تسجيل الأملاك، حسب مساحة ونوع الملكية، وذلك بدلًا من الضريبة المفروضة في هذا الصدد على التصرفات العقارية.

تعود بداية الأزمة إلى منتصف أغسطس قبل الماضي، عندما وافق مجلس النواب السابق، على القانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، والذي صدق عليه الرئيس عبدالفتاح السيسي، منتصف سبتمبر 2020، على أن يتم تطبيق التعديلات الجديدة بعد 6 أشهر.

ونصت التعديلات على أنه 'إذا كان سند الطلب حكما نهائيًا يثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله، يجب على أمين المكتب إعطاء الطلب رقما وقتيا شهرًا أو قيدًا في سجل خاص لكل منهما يُعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، ويترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.