يقع الكثير من المواطنين، عند شراء عقار سواء منزل أو شقة أو قطعة أرض في حيرة تامة لعدم معرفتهم بكل ما يخص عقود البيع، فيذهب البعض إلى محام، ليقيم له دعوى صحة توقيع، ويعتقد بعدها المشترى أنه بهذا قد سجل العقار، وهذا خطأ شائع يقع فيه الكل.
في هذا السياق بقول المحامي أيمن محفوظ الخبير القانوني، إنه بصدور القانون 186 لسنة 2020 بتعديل إجراءات الشهر العقاري، أصبح اللغط في دعوي صحة التوقيع السند الذي تتحقق به سندات الملكية لأغلب مالكي العقارات في مصر، أصبح التعامل للجهات الرسمية يكون على العقود المشهرة بالشهر العقاري دون الاعتداد بدعوى صحة التوقيع كسند للملكية للتعامل مع تلك الجهات.
وأضاف محفوظ في تصريحات خاصة لـ "أهل مصر"، أن دعوي صحة التوقيع كما يتبين من اسمها إنها دعوى تنصب فقط على التوقيع، والمحكمة عليها فقط من التيقن من صدور التوقيع من عدمه دون النظر للأصل الحق الثابت بالورقة العرفية، فإن باع فلان عقار لا يمتلكه إلى شخص آخر فإن دعوى صحة التوقيع، لا ينظر القاضي إلى مدى حقيقة الحق الثابت بهذا العقد إنما تكون العبرة من صدور التوقيع من عدمه.
وأوضح إنها دعوى تستند إلى نص المادة 45 من قانون الإثبات، وهذا النص لم يلغي حتى تاريخه، ولكن صدر بعض الشائعات أن المحاكم لن تقبل قيد دعاوي صحة توقيع جديدة بعد الأول من مارس 2021، وهذا الأمر بالطبع غير قانوني، ومازال في إطار الشائعات ولكن ستفقد صحة التوقيع أهميتها بعد تعديل قانون الشهر لأن من نصوصه عدم تعامل الجهات الحكومية مع عقد حائز على صحة توقيع ولكن سيظل من أراد أن يطمئن أن من بيده سند عرفي أي ما كان هذا السند طالما به توقيع أن يطلب من القاضي أن يحكم له بصحه توقيع خصمه على هذا العقد.
وأضاف :"أن الحكم بصحة التعاقد يجعل البيع في مأمن من أن يطعن فيه فيما بعد بالبطلان أو الإبطال أو الفسخ أو الانفساخ أو عدم النفاذ أما الحكم بصحة التوقيع فلا يمنع من الطعن في البيع بجميع أوجه الطعون".
وتابع محفوظ: أن المشكلة تكمن في أن كانت صحة التوقيع تستخدم في مجال العقارات بعد أن كانت إجراءات الشهر العقاري معقدة وشبه مستحيلة فإن اليوم يلتزم أصحاب العقارات بتسجيل عقودهم طبقا للتعديل الحديد بالشهر العقاري، أو أن يكون البديل هو دعوى صحة ونفاذ العقد التي تستلزم اشتراطات غاية في الصعوبة من أن يكون العقار مسجلاً والأرض مسجلة وشهر عريضة الدعوى وأخذ موقع العقار من مصلحة المساحة وبإجراءات نوعًا ما صعبة ولكن ستحل مكان الشهر.
وتساءل المحامي أيمن محفوظ، قائلا: "كيف يمكن إذا رفض البائع تسجيل العقار الحضور للتسجيل بالطبع هنا ستكون دعوى صحة ونفاذ العقد هي البديل، ولكن الإجابة كيف يمكن رفع تلك الدعوى وأغلبية عقارات مصر غير مسجلة وغير مشهر عقدها.
وأكمل: "فهذا التخبط واختلاف الآراء سيؤدي إلى خلل في اقتصاد العقارات والتي هي من أهم مصادر الاقتصاد المصري والحل هو صدور لائحة تنفيذية لتعديل قانون الشهر، يوضح آلية التعامل ووضع الشروط الفعلية لتسجيل العقارات لأنها ستكون المسار الذي يجب السير فيها حفاظا على ثروة مصر العقارية.
كان مجلس النواب قد وافق في أغسطس الماضي على مشروع تعديل قانون الشهر العقاري الذي أضاف مادة جديدة برقم (35 مكرراً) إلى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري، وتضمنت المادة طريقا مستحدثا لنقل الملكية، وذلك عند وجود حكم نهائي يكون سندا لطلب الشهر، ويثبت إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية، أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، فأوجب على أمين المكتب إعطاء رقم وقتي شهرا أو قيدا في سجل خاص لكل منهما يعد لذلك بعد سداد الرسم المقرر، ويتحول الرقم الوقتي إلى رقم نهائي، وتترتب عليه الآثار المترتبة على شهر المحرر أو قيده، وذلك عند عدم الاعتراض عليه أو رفض الاعتراض.
وتلزم المادة شركات الكهرباء والمياه والغاز وغيرها من الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية عدم نقل المرافق والخدمات، أو اتخاذ أي إجراء من صاحب الشأن يتعلق بالعقار إلا بعد تقديم السند الذي يحمل رقم الشهر أو القيد لضمان استمرار نقل الملكية المشهرة قانونا.
وكانت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون الذي قدمته الحكومة أشارت إلى أنه جاء في إطار حرص الدولة لمواجهة مشكلة عدم تسجيل ملكيات المواطنين لصعوبة الإجراءات، حيث أن القانون رقم 27 لسنة 2018 في شأن تنظيم بعض أحكام الشهر العقاري في المجتمعات العمرانية الجديدة قد صدر لتنظيم شهر الملكية في هذه المجتمعات لمعالجة تلك المشكلة في المجتمعات العمرانية الجديدة، وظلت المشكلة قائمة في المدن القديمة، ما أدى إلى ظهور الحاجة إلى اللجوء لنظام ييسر إجراءات نقل الملكية بشأن تلك المدن.
تابعوا آخر أهل مصر على Google News
