◄ رفع غرامات الوحدات السكنية المحولة للنشاط التجاري خمسة أضعاف
◄ لن يستطيع أحد الخروج عن الإطار القانوني.. وسعر المتر من 50 جنيهًا إلى ألفين
◄ البناء الموحد يغل يد المحليات.. و'المخالفات' هدية للمواطنين
◄ تسهيلات وتخفيضات للتيسير على الناس.. والوحدات المتصالحة تضاعف ثمنها 3 مرات
◄ 'محلية النواب': المستفيد هو المطالب بالتصالح.. والأسعار بحسب المنطقة
◄ وكيل إسكان البرلمان: إرجاع الوحدات من إداري إلى سكني يحرم المالك من الترخيص
يهدد رفع أسعار متر التصالح على مخالفات البناء بالنسبة للوحدات الإدارية، آلاف العيادات الطبية ومكاتب المحاماة والاستشارات الهندسية وغيرها الكثير من المؤسسات والشركات والمستشفيات والمراكز، التي ستتأثر بالتبعية برفع أسعار الإيجارات إذ سيرغب مالكو تلك العقارات في تعويض ما دفعوه للتصالح على حساب المستأجرين.
وفي ظل الكثير من التساؤلات التي تدور في أذهان هؤلاء بشأن الزيادات المزمع إجبارهم عليها من قبل ملاك العقارات التي يؤجرون فيها، قد لا يجدوا مفرا من تلك الورطة سوى الدفع وإن لم يتمكنوا قد يصل بهم الأمر إلى الوقوع تحت طائلة القانون.
فخ التصالح الجديد.. رفع قيمة التصالح في المتر الإداري لـ 5 أضعاف يهدد آلاف العيادات ومكاتب المحاماة
وسيكون المستأجرون سواء كانوا أطباء أو محامين أو مهندسين أو غيرهم، مطالبين بالإسراع في توفيق أوضاعهم وفقا لنصوص القانون الجديد، وإن لم يتمكنوا من ذلك فقد يكون مصيرهم الغلق أو التغريم أو ربما الحبس.
ومع اقترب موعد انتهاء قانون التصالح في مخالفات البناء، بعد أن مد الدكتور مصطفى مدبولي رئيس الوزراء الفترة إلى 30 أكتوبر الجاري، يضع الكثير من المواطنين ممن لم يتقدموا للتصالح حتى الآن، قلوبهم على أيديهم، إذ إن البدائل المتاحة أمامهم لا تبدو كثيرة.
وفي الآونة الأخيرة ازدادت التساؤلات حول أسعار التصالح على الوحدات المعدل استخدامها من سكني إلى إداري، وتجاري، وهل أسعارها مختلفة وتصل إلى مبالغ ضخمة؟.. وهي التساؤلات التي حاولت جريدة أهل مصر الإجابة عنها من خلال أخذ آراء مجموعة من الخبراء والاستشاريين والعقاريين في سياق التقرير التالي:
وقال النائب خالد عبد العزيز، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب، إن قانون التصالح في مخالفات البناء جاء من أجل تخفيف المعاناة عن المواطنين، ووقف الزحف العشوائي، والحفاظ على الرقعة الزراعية، وحل أزمة التكدس السكاني.
وأشار إلى أن هناك تسهيلات كبيرة، وتخفيضات في سعر متر التصالح للتيسير على الناس، منوهًا بأنه فور الانتهاء من المخالفات سيتم العمل بقانون البناء الموحد الجديد الذي يغل يد المحليات في استخراج التراخيص، ويقضى على فساد الإدارات المحلية بالأحياء.
وأضاف وكيل لجنة الإسكان في تصريحات خاصة لـ 'أهل مصر'، بشأن التصالح على الوحدات التي تم عمل تعديل استخدام لها (وحدات سكنية محولة إلى أماكن إدارية)، أن أسعارها لن تتجاوز الحد الأقصى المقرر بقانون التصالح في مخالفات البناء، ولن يستطيع أحد الخروج عن الإطار القانوني وفرض رسوم أعلى مما أقرها قانون التصالح، موضحًا أن الأسعار تحدد حسب المنطقة الكائن بها العقار.
وأوضح أن سعر المتر وصل إلى 2000 جنيه في بعض المناطق ضاربًا مثالا بالمعادي، وقام مالك الوحدة بدفع 300 ألف جنيه للتصالح، وهو لا يُعد مبلغًا ضخمًا، حيث أنه يمكن تأجير المكان لأحد البنوك أو الشركات، وقد تصل قيمة الإيجار إلى 250 ألف جنيه شهريًا.
وأوضح 'عبد العزيز'، أن أسعار الوحدات بعد التصالح والحصول على الرخصة ارتفعت إلى 3 أضعاف ثمنها، مما يؤكد قيمة عمل تصالح، لافتًا إلى أن الأشخاص الذين يسعون إلى إرجاع الشقق المحولة إداري إلى سكني، لدفع قيمة تصالح أقل، لن يستطيعوا الحصول على أي ترخص لعمل أي نشاط بها مرة أخرى بعد التصالح، وذلك لأن هذا القانون مؤقت وأوشك على الانتهاء.
ونوه بأن قانون التصالح يُعد خدمة كبيرة للمواطنين قائلًا: 'في ناس كانت مستعدة تدفع 2 و3 مليون جنيه في مقابل أن يرخص لها تجاري أو إداري'، لكي يستطيع تأجير المكان لأحد البنوك، وذلك لأنه يرفض تأجير أي وحدة غير مرخصة.
وفي السياق ذاته، قال النائب بدوي النويشي، وكيل اللجنة المحلية بمجلس النواب، إن المستفيد من الوحدة هو المطالب بالتصالح، وذلك لأن كثيرا من المُلاك غير مستفيدين بالمكان، خاصة المؤجر 59 عامًا بالقانون القديم، ولن يتقدم للتصالح، ولكن إذا كان المالك هو المستفيد في حالة تأجير مدة قصيرة، في هذه الحالة يقوم المالك بالتصالح لأن المؤجر من الممكن أن يترك الوحدة ويستفيد بها مالكها.
فخ التصالح الجديد.. رفع قيمة التصالح في المتر الإداري لـ 5 أضعاف يهدد آلاف العيادات ومكاتب المحاماة
وأضاف 'النويشي' أن قانون التصالح في مخالفات البناء هدية للمواطنين، وأسعار التصالح على الوحدات المعدل استخدامها تجاريًا أو إداريًا، لا تُعد مرتفعة لأن هذه المكاتب تأتي بعائد كبير لأصحابها، والأسعار لن تتجاوز الألفي جنيه للمتر الواحد، وأنها لن تخلق أزمة بالنسبة للمستفيدين.
ومن جانبها، أوضحت وزارة الإسكان أن تغيير الاستخدام لن يؤثر على سعر متر التصالح في مخالفات البناء، ولكن نوع المخالفة نفسها هو الذي يتم تحديد سعر المتر على أساسه حتى وإن كانت الوحدة مُعدل استخدامها، ولكن نوع المخالفة في التجاري والإداري يزيد من سعر التصالح، منوهة أن الأسعار تبدأ من 50 جنيهًا وتصل إلى 2000 جنيه، مؤكدة أنه لن تزيد الأسعار عن ذلك الحد في جميع المحافظات.
نقابة المهندسين: المكاتب الاستشارية غير المرخصة مجهولة
160 مكتبا متخصصا في تصميم المنشآت الخرسانية بمصر
ضرورة فحص ختم الاستشاري قبل التعامل معه
رفع غرامة الوحدات السكنية التي تم تحويلها إلى نشاط تجاري 5 أضعاف
أفادت منال السيد، عضو شعبة مدني بنقابة المهندسين، بأن دور النقابة يشمل اعتماد الاستشاري الذي يحدد مدى السلامة الإنشائية للمبنى المخالف، بالإضافة إلى أن التقرير للجهة الإدارية تطلب توضيح ما يفيد أنه استشاري.
وأكدت 'السيد' في تصريحاتها لـ 'أهل مصر' أن النقابة لن تصدر أي إفادة إلا بعد مراجعة السجل الهندسي للاستشاري بأنه مقيد في نفس التخصص، معلقة 'مينفعش أي استشاري يعمل أي تقرير، فعلى سبيل المثال شعبة مدني تشمل 11 تخصص إدارة مشاريع، خرسانة، مساحة، وهكذا.
وأضافت أن المهندس لكي يحدد مدى السلامة الإنشائية للمبنى وفق للقانون لابد أن يكون في تخصص الخرسانة فلا يصح استشاري جودة أو مدني فالأمر يتوقف على نوع المنشأ.
وتابعت: 'عدد المكاتب المتخصصة في مجال تصميم المنشآت الخرسانية ١٦٠ مكتبا'.
وعن المكاتب الهندسية غير المرخصة، أشارت إلى أنها تكون بالنسبة للنقابة مجهولة، ولا يوجد تعامل معها، فهي غير معروفة وليس لديها أي سجل وبالتالي مخالفة من الأساس وليس كمخالفة شقة مرخصة على أنها مكتب.
ونصحت المواطنين بضرورة فحص الرقم التسجيل والختم الخاص بالاستشاري في نقابة المهندسين قبل التعامل معه للتأكد من أن السجل الخاص به ساري، بالإضافة إلى اختيار شخصية مصدر ثقة وإجماع على نشاطه من أكثر من شخص، مؤكدة أن جميع المكاتب المقيدة في النقابة حاصلة على تراخيص نشاط إداري وليس وحدة سكنية.
يذكر أن الدولة رفعت قيمة غرامة الوحدات السكنية التي تم تحويلها إلى النشاط التجاري لخمسة أضعاف الحد الأقصى من الغرامة المحددة بمشروع قانون 'التصالح مع المباني المخالفة'، والتي تقدر بقيمة 800 جنيه، لتصل إلى 4 آلاف جنيه للمتر المسطح داخل القاهرة الكبرى.
محامون: حاجة المجتمع تفرض نصوص القانون.. والأصل الردع والإلزام
'التصالح' عملي لحل مشكلات البناء.. والفكرة الأساسية اقتصادية بامتياز
ويرى المستشار مصطفى جمال الدين المحامي بالنقض والدستورية العليا، أن الأصل في المشرع يجد أن المجتمع به حاجة فيصيغها في نصوص القانون ولا بد أن يتسم القانون بالردع والإلزام وكذلك العدالة وذلك الأصل في القانون، أما ما نجده في قوانين البناء أنها في الأصل قوانين تنظيمية وهي التقنين لرغبة المجتمع في التنمية ومخططات البناء.
وأوضح جمال الدين في تصريحه الخاص لأهل مصر، أن قانون رقم ١لسنة ٢٠٢٠ بشأن التصالحات في بعض مخالفات البناء وتعديلاته اللائحة التنفيذية قد غير مفهوم قانون البناء والقوانين التنظيمية بالدولة.
وأشار إلى أن الفكرة الأساسية للقانون هي فكرة اقتصادية بامتياز وليست فكرة تنظيمية، حيث تعامل مع الأمر على أن ما حدث قد حدث ولا بد أن نستفيد ماديا من الأمر، موضحا أن القانون أهدر مبدأ الردع من خلال عدم معاقبة القائمين على تنفيذ القانون سواء من وحدات محلية والتي أوصلت الأمر لهذا الكم من المخالفات أو من جميع الجهات الرقابية التابع لها تلك المخالفات.
مشيرا إلى أنه على أرض الواقع نجد أن أهم المشكلات القائمة حاليا بسبب تلك التعديلات تحدث ما بين مالك العقار المخالف للاشتراطات البناء، حيث أن مالك العقار يضطر لسداد مبالغ كبيرة نظير تلك المخالفات والتي قام بتحصيلها منذ مدة زمنية طويلة وبذلك يكون العائد والجدوى الاقتصادية له من بناء العقار وصلت لحد الخسارة، وبين المشترى الذي قام بالشراء في ظل الأوضاع القانونية والعرفية السابقة لصدور هذا القانون فنجد أنه لا مجال أمامهم سوى الاتفاق على طريقة السداد.
وأكد جمال الدين أن الإجراءات المتبعة للتصالح مع مخالفات البناء هي أن يقوم المخالف بتقديم طلب للجهات المختصة كالآتي:
- المدن: لجنة التصالح في مخالفات البناء بمجلس المدينة أو الأحياء.
- المناطق الزراعية: لجنة التصالح في مخالفات البناء بالمجلس المحلى.
- المناطق التابعة لهيئة المجتمعات العمرانية: جهاز المدينة التابع لها.
- أن يذكر بالطلب نوع المخالفة ومساحتها.
- المخالفات مثل مخالفة النشاط من سكنى إلى تجارى أو إدارى إلى سكنى أو خدمي أو مخالفة عدد الأدوار طبقا للرخصة.
ثانيا: يتم تقدير رسم مبلغ جدية التصالح من خلال الطلب ويتم تسديد المبلغ.
ثالثا: يتم تقديم كافة المستندات للجنة التصالح والتي تشمل الرسم الهندسي للعقار طبقا للرخصة الصادرة له وكذلك رسم هندسي جديد على أرض الواقع على أن يقوم مهندس استشاري ومهندس نقابي بالتوقيع على الرسم الهندسي وشهادة السلامة الإنشائية.
- يتم تقديم المستندات للجنة الفحص واستلام شهادة من الجدول تفيد بنوع المخالفة وتاريخ تقديم الطلب ويتم المتابعة من خلال الشهادة
- تقوم اللجنة بمراجعة المستندات المقدمة وفحص طلب التصالح ومطابقة القانون وتعديلاته ثم تقوم بإصدار القرار وتحديد قيمة المخالفة
- يتم سداد قيمة المخالفة على ٣ دفعات سنوية بدون غرامات أو فوائد.
- في حالة السداد الفوري يتم خصم نسبة من قيمة المخالفة.
وتتعدد القيم وفقا لقرار المحافظ حيث أوضح القانون أن المحافظ يصدر قرارا بتحديد قيمة المخالفة للمتر لكل منطقة.
ومن جانبه قال المحامي أحمد على، بالاستئناف العالي ومجلس الدولة، إن قانون التصالح الجديد هو قانون عملي لإدراك مشكلات البناء والتعامل معها مجملة ومع تلك التراكمات على مدار السنين.
وأوضح علي، لـ'أهل مصر'، أن نظام التصالح الجديد هو فرصة كبيرة ليتمكن المخالفون من العمل في النور بدلا من الطرق الملتوية التي كان يستخدمها بعض المقاولين والملاك.
ولفت إلى أنه تم حصر جميع المخالفات في الدولة وتم توثيق المخالف منها وفقا للائحة التنفيذية للقانون رقم ١لسنة ٢٠٢٠وتعديلاتها، وذلك حتى يتمكن المشترى ومالك العقار من الاستفادة من كافة المرافق والخدمات القانونية.
خبراء عقارات: النظامية أساس العمل السليم.. والتصالح يزيد الاستقرار
السوق لن تتأثر برفع الأسعار في مخالفات الوحدات الإدارية
العاصمة الإدارية: لا تصالح في المخالفات.. وجار دراسة المستجدات
قال درويش حسانين، الخبير العقاري، إن توجهات رفع سعر المتر الإداري أمر جيد، حيث أنه بعد فترة زمنية قليلة يتم إضافة القطاع المخالف للعمل في النور، حيث إن الاستثمارات تحتاج للعمل بشكل نظامي، وهو ما يميزها عن غيرها من المشروعات المخالفة، موضحًا أن الفائدة هي أفضل للحكومة والمستثمرين.
وأكد 'حسانين'، في تصريحات خاصة لـ'أهل مصر'، أنه لا يتم الخلط بين أزمة فيروس كورونا وبين رفع أسعار متر التصالح للوحدات الإدارية، حيث إن الرغبة الحالية هي العمل بدون مخالفات، ما يزيد من تحسن الوضع الاقتصادي والأوضاع الشرائية داخل الأسواق.
وأوضح الخبير العقاري، أن السوق لن يتأثر مع رفع الأسعار بالنسبة للتصالح في مخالفات الوحدات الإدارية، فالوحدات الإدارية والتجارية هي ربحية، وعلى هذا الأساس تأتي أسعار الوحدات مرتفعة للعوائد، مشيرًا إلى أهمية النظامية في العمل داخل السوق، بهدف الوصول لسوق خال من العوائق، وسوق أكثر فاعلية يشجع على الاستثمار.
من جانبه قال على الشربانى، الخبير العقاري، إن رفع أسعار المتر الإداري مهم للغاية، لإعادة التوازن داخل القطاع العقاري، مشيرًا إلى أن أسعار التصالح لابد وأن تكون مرتفعة بالمقارنة لأسعار السكني.
وأضاف 'الشربانى'، في تصريحات خاصة لـ'أهل مصر'، أن الوحدات الإدارية تختلف عن الوحدات السكنية، حيث إن هدفها الرئيسي هو ربحي.
من ناحية أخري، قال خالد الحسيني، المتحدث الرسمي لشركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية، لن نقبل أي تصالح في المخالفات، تلقينا طلبات تعديل الاشتراطات البنائية وتم رفضها نهائيا، مشيرًا إلي التسهيلات التي أقرها مجلس إدارة العاصمة الإدارية لصالح المستثمرين في ظل حالة السوق، حيث وافق المجلس على حق المطور في التوقف عن سداد الأقساط المستحقة عليه لحين توصيل المرافق للأرض محل التعاقد، بالإضافة إلى منح تسهيلات في السداد تتعلق بخفض الدفعة المقدمة إلى 10% بدلا من 20% وذلك وفقا لكل حالة، وإتاحة الشراكة بحد أدنى 100 فدان، مشيرًا إلي أن لجنة التسعير تدرس حاليًا ظروف السوق والمستجدات وفى ضوء ذلك تحدد الأسعار للأراضي المتبقية من المرحلة الأولى.
نقلاً عن العدد الورقي
تابعوا آخر أهل مصر على Google News
