الإمارات تستحوذ على معظم صفقات القطاع العقاري بدول التعاون الخليجي

استحوذت دولة الإمارات على معظم قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 متخطية توقعات العام 2022 بأكمله، حيث بلغت قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي 171.6 مليار دولار أمريكي خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023، بنمو بلغت نسبته 21.1% على أساس سنوي مقابل 141.7 مليار دولار أمريكي في الفترة المماثلة من العام 2022، وفقاً لتحليل البحوث والاستراتيجيات الاستثمارية ببحوث كامكو إنفست الحكومية الرسمية.

الصفقات العقارية

واستحوذت دبي على نسبة 52.1% من إجمالي قيمة الصفقات العقارية التي تم تنفيذها على مستوى المنطقة ككل، وتمكنت من تعويض تراجع الأسواق الرئيسية الأخرى مثل السعودية وقطر والكويت، إذ ارتفعت قيمة الصفقات العقارية في دبي بنسبة 57% تقريباً على أساس سنوي خلال الفترة الممتدة ما بين يناير وأكتوبر 2023 وفقاً للبيانات الصادرة عن دي إكس بي انتراكت، بدعم رئيسي من ارتفاع أسعار المطورين الرائدين وتزايد الطلب على العقارات الفاخرة تحت الإنشاء لكلا من فئتي منازل الأسرة الواحدة ومتعددة العائلات التي تزيد قيمتها عن 5 مليون درهم إماراتي.

في حين أن البيانات الخاصة بأبوظبي كانت متاحة فقط حتى التسعة أشهر الأولى من العام 2023، إذ قفزت قيمة الصفقات العقارية في أبوظبي بنسبة 56% خلال التسعة أشهر الأولى من العام 2023، حيث ساهم أداء الأسواق الإماراتية في تعزيز القيمة الإجمالية للصفقات العقارية لدول مجلس التعاون الخليجي خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 لتتخطى تقديرات العام 2022 بأكمله البالغة 165.8 مليار دولار أمريكي، إلا أن عدد الصفقات ظل مستقراً على نطاق واسع على أساس سنوي (-0.8%) خلال العشرة أشهر الأولى من العام 2023 ووصل إلى 495,872 صفقة، على الرغم من القفزة التي تجاوزت 43% و36% التي شهدتها الصفقات العقارية في دبي وأبوظبي.

ارتفاع متوسط الصفقات

وعلى الرغم من ذلك، ارتفع متوسط قيمة الصفقات العقارية الخليجية التي تم تنفيذها خلال الفترة الممتدة من يناير إلى أكتوبر 2023 بنسبة 22.1% على أساس سنوي، وذلك في ظل تقدير المستثمرين لقيمة المنتجات العقارية الرائدة المتاحة في السوق على الرغم من ارتفاع الأسعار التي يطلبها المطورون.

وقد يصبح العرض في معظم القطاعات العقارية حساساً تجاه الرياح المعاكسة التي قد تسود في العام 2024، إلا أن المطورين الرائدين الذين يتمتعون بسيولة قوية قادرين على التطور بسرعة لتوفير أنواع المنتجات المناسبة للسوق، بالإضافة إلى ذلك، نرى أن أداء التسعير القوي في أواخر الدورة سيستمر للأصول المميزة عالية الجودة في القطاعات الفرعية العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي في العام 2024، إلا أنه من المتوقع أن يتحقق هذا النمو فقط في أسواق محددة يتميز بها المستثمرين بالانتقائية ومراقبة النشاط الاقتصادي واسعار الفائدة بصفة عامة.

أسعار العقارات السكنية

أسعار العقارات السكنية ستسجل نمواً معتدلاً، واستقرار العائدات في العام 2024: استمر تزايد أسعار العقارات السكنية في الأسواق الرئيسية حتى الربع الثالث من العام 2023 بدعم من قوة الطلب على العقار الاستثماري وتباطؤ إنجاز المشاريع.

وفي دبي، ارتفعت الأسعار بنسبة 18.4% حتى نوفمبر 2023 على أساس سنوي وفقاً لشركة فاليو سترات، مدفوعة بصفة رئيسية بنمو الطلب على منازل الأسرة الواحدة والفيلات الفاخرة، في حين أن العرض الاضافي الخاص بتلك المنتجات ما يزال يعتبر محدوداً مقارنة بالعرض بصفة عامة، ونتيجة لذلك، شهدت أسعار الفيلات نمواً بنسبة 23.3% على أساس سنوي، بينما ارتفعت أسعار الشقق بنسبة 14.1% في نوفمبر 2023، وفقاً للبيانات الصادرة عن شركة فاليو سترات.

ويواصل المطورون في دبي استفادتهم من تحسين المواصفات وتعديل خطط ما بعد البيع للمشروعات الجديدة سعياً منهم للحفاظ على زخم الأسعار.

وفي أبوظبي، انخفض نمو أسعار الوحدات السكنية بنسبة 3% على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023 وفقاً لشركة جيه إل إل، حيث تشير التقارير إلى قوة الطلب على مشاريع التطوير العقاري الجديدة، خاصة في المناطق الاستثمارية، مع التركيز بصفة خاصة على مشاريع المنازل والفلل. إذ ارتفعت أسعار المبيعات العقارية في الرياض بنسبة 7% على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023 وفقاً لشركة جيه إل إل، حيث أدت طموحات تحول الرياض إلى مركز أعمال إقليمي إلى زيادة الطلب على الوحدات السكنية. كما شهدت جدة أيضاً نمواً مماثلًا في الأسعار بنسبة 7% على أساس سنوي، وفقاً لشركة جيه إل إل، إلا أن ارتفاع الأسعار العقارية ورفع سعر الفائدة من العوامل التي تساهم في تعزيز المخاوف المتعلقة بالقدرة على تحمل التكاليف في الأسواق السكنية السعودية وقد تؤدي إلى تراجع أنشطة مبيعات الوحدات السكنية وفقاً للاستشاريين.

وفيما يتعلق بالإيجارات، شهدت دبي قفزة بنسبة 28.9% على أساس سنوي في متوسط الإيجارات السكنية وفقاً لشركة فاليو سترات، إذ واصل المستثمرون رفع الإيجارات للحفاظ على إجمالي العائدات في حدود 6.5%، كما شهدت أسواق الإيجار الأخرى مثل الرياض (+3%) والكويت (+2.5%) وأبو ظبي (+1%) نمواً هامشياً على أساس سنوي، وفقاً للبيانات التي وفرتها شركات جي إل إل وفاليو سترات وREMI، على التوالي.

في العام 2024، نتوقع أن تكون وتيرة نمو الأسعار والإيجارات في الأسواق الرئيسية معتدلة باستثناء المشاريع السكنية المميزة التي يطرحها المطورين الذين يمتلكون علامات تجارية رائدة وقوة تسعيرية، وبالنسبة للسوق بصفة عامة، نتوقع أن نشهد الاستقرار المعتاد الذي عادة ما يظهر في أواخر الدورة مع اتزان العرض مع الطلب بوتيرة أفضل، في الوقت الذي سيحافظ فيه كلا من المستثمرين والمستخدمين النهائيين على حذرهم تجاه ارتفاع أسعار الفائدة والقدرة على تحمل التكاليف.

المقرات الإقليمية في دبي والرياض ستظل قوية، والمطورون يوفرون عروضاً محدودة للسوق: شهدت إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في دبي (+29%) والرياض (+11 في المائة) نمواً هائلاً في ظل استمرار الطلب على المباني المكتبية عالية الجودة، ومع مواصلة بعض القطاعات توسيع نطاق تواجدها في هذه المناطق، ويمثل كلا السوقين أيضاً طموحات أن يصبحا المقر الإقليمي للشركات، حيث أطلقت السعودية برنامج المقرات الإقليمية وأعلنت عن طرحها لحزمة حوافز ضريبية للشركات الأجنبية التي يقع مقرها الإقليمي في المملكة، بما في ذلك إعفاء لمدة 30 عاماً من ضريبة دخل الشركات.

وفي دبي، كشفت شركة أستيكو عن تزايد الطلب وتحسن الإيجارات، هذا فضلاً عن وجود قوائم انتظار للمساحات المكتبية المدارة بشكل جيد والمجهزة بالكامل من الشركات التي تتطلع إلى توسيع نطاق تواجدها في السوق، ويواصل مطورو المساحات المكتبية في المنطقة الحفاظ على العرض المحدود بسبب الفارق الزمني بين وضع تصور للتصميم والانتهاء من التنفيذ بسبب المخاطر المحتملة لتعرض العرض لظروف اقتصادية غير مواتية.

ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي إلى 29.85 مليون متر مربع بنهاية العام 2023، مقابل 28.54 مليون متر مربع في العام 2022، وفقاً لتحليلنا لبيانات الاستشاريين، ونتيجة لانخفاض المعروض من المساحات عالية الجودة، شهدت إيجارات المساحات المكتبية الرئيسية في أبوظبي (+9%) وجدة (+11%) والكويت (+3.5%) نمواً هي الأخرى على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023.

وتظل القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين، إلى جانب النفط والغاز في التصدر كأبرز مصادر الطلب على العقارات المكتبية، هذا إلى جانب بعض المصادر الجديدة مثل قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والتي تعد المحرك الأساسي لاستيعاب المزيد من المساحات عالية الجودة. وتمكنت القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين مرة أخرى من ترسيخ مكانتها كقطاعات رئيسية تقود عملية الطلب على المساحات المكتبية في الرياض ودبي وأبو ظبي في العام 2023، بينما نتوقع أن تظل شركات قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات والرعاية الصحية / الأدوية والشؤون القانونية من شاغلي الوحدات المكتبية النشطين، وهو الاتجاه الذي بدأ في الظهور منذ العام 2020، بالإضافة إلى ذلك، ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة LEED، والتي تراعي عدد من العناصر الهامة مثل الرفاهية والبنية التحتية التي تتسم بمستويات أفضل من الترابط والاتصال.

نقص المعروض

استمرار نقص المعروض من المستودعات الصناعية وفقاً لمستوى الاستدامة، ومراكز التسوق الإقليمية الكبرى تستعيد مكانتها في العام 2023: ظلت مساحات المستودعات الصناعية المتخصصة عالية الجودة مطلوبة في كافة أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي في ظل نقص المعروض.

وارتفعت إيجارات هذه المساحات، مما أدى إلى اتساع الفجوة الإيجارية مقارنة بالمساحات ذات الجودة المنخفضة، في حين شهدت الأسواق التي تعاني من نقص الخدمات مثل الرياض نمو الإيجارات منذ بداية العام بنسبة +30%، كما بنهاية الربع الثالث من العام 2023 وفقاً لمجموعة CBRE المتخصصة في مجال الاستشارات العقارية، هذا وما يزال الطلب على المستودعات ذات المواصفات العالمية قوياً، هذا إلى جانب المالكين الذين يمكنهم تحديث أصولهم القديمة للحصول على فروق أسعار، بناءً على بيانات الاستشاريين في كافة أنحاء دول مجلس التعاون الخليجي.

ودشنت السعودية منصة لوجيستي وهي احدى مبادرات منظومة للنقل والخدمات اللوجستية في إطار برنامج تطوير الصناعة الوطنية والخدمات اللوجستية (NIDLP) والتي تهدف إلى توفير 59 مركزاً لوجستياً بمساحة تزيد عن 100 مليون متر مربع في كافة أنحاء المملكة بحلول العام 2030، وارتفعت معدلات المساحات الشاغرة في الرياض وجدة، ووصلت وفقاً للتقارير إلى نسب منخفضة في خانة الآحاد.

ويستمر تزايد الطلب من التجارة الإلكترونية، حيث وقعت شركة مدن اتفاقية لبناء 14 مستودعاً جديداً عالي التقنية سيتم تشغيلها وفقاً لنموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص.

وفي الإمارات، ظل نشاط المستودعات الصناعية ضعيفاً نسبياً على خلفية نقص المخزون المتاح، وفقًا لشركة CBRE، وذكروا أن هذا الوضع أدى إلى دفع المستأجرين للامتثال لشروط الملاك في ظل انخفاض البرامج التحفيزية.

وذكرت شركة نايت فرانك أن الصناديق والمستثمرين الدوليين جذبهم العائد الذي يتراوح بين 8.50 و8.75% في النصف الأول من العام 2023 ويقدرون أن يقوم الطلب بضغط العائدات بمقدار 50 نقطة أساس بنهاية العام 2023، كما يتوقعون أيضاً أن تؤدي الضغوط التي تتعرض لها العائدات إلى إمكانية تراجع طلب المستثمرين على الأصول الصناعية خلال الفترة القادمة إذا ظلت أسعار الفائدة مرتفعة مما يؤدي إلى تباطؤ ضغوط العائدات أو حتى اتخاذها لاتجاه معاكس.

وشهدت إيجارات كافة أسواق قطاع التجزئة في دول مجلس التعاون الخليجي باستثناء الدوحة (-7.6% وفقاً لشركة فاليو سترات) نمواً على أساس سنوي بنهاية الربع الثالث من العام 2023، وفقاً لبيانات المستشارين، إذ نمت إيجارات مراكز البيع بالتجزئة في الكويت بنسبة تراوحت بين 6-7% على أساس سنوي كما في ديسمبر 2023 وفقاً لشركة REMI، في حين ذكرت شركة جي إل إل أن أصحاب مراكز البيع بالتجزئة في الإمارات واصلوا تحسين مساحاتهم لجذب الزوار وزيادة طلب المستأجرين مما أدى إلى ارتفاع الإيجارات بنسبة 5% على أساس سنوي في دبي وأبو ظبي.

ويواصل أصحاب مساحات مراكز التسوق عبر الأسواق المختلفة تركيزهم على زيادة بصمة الترفيه العائلي لجذب الزوار، وعلى جانب الطلب، يقوم تجار التجزئة باستمرار بتقييم خطط التوسع في مراكز التسوق ودراسة التأثير المحتمل الناجم عن زيادة استراتيجيات القنوات الشاملة مثل Click & Collect، والحملات التسويقية التي يقودها المؤثرون للحفاظ على الربحية والحصة السوقية، إلا ،ننا نرى أن تجارة التجزئة التقليدية نجحت في ترسيخ مكانتها في سوق التجزئة بصفة عامة في العام 2023، ومن الواضح أن مخاطر التجارة الإلكترونية التي تعلق الآمال إلى حد كبير في تحقيق مكاسب مستمرة لحصتها السوقية قد استقرت بشكل واضح، كما أن مالكي مراكز التسوق في المراكز التجارية الإقليمية والتي تعتبر الأفضل في فئتها، هذا إلى جانب محلات البيع بالتجزئة ذات الارتباط بالمجتمع، بإمكانها الحفاظ على مساحات شاغرة بمعدلات طبيعية عند مستوى 4-5% في ظل عودة نمو الإيجارات التي عادة ما تتحسن بنهاية الدورة.

المواقع الإستراتيجية

وفي مثل هذه المساحات التجارية المميزة، سيستمر تجار التجزئة في البحث عن المزيد من المواقع الإستراتيجية لمنافذ البيع مع استعدادهم لدفع أسعار أعلى للظهور بصورة أفضل.

ومن المقرر أن يتمكن أصحاب مراكز التسوق من الحد من مخاطر محفظة المستأجرين من خلال مراقبة مؤشرات الأداء الرئيسية مثل عدد الزيارات ومبيعات المستأجرين ونسب تكلفة الإشغال، والتي ينبغي أن تمكنهم من تجديد العقود أو تمديد عقود الايجار بأسعار مناسبة.

وفي أسواق مثل دبي على سبيل المثال، أفادت التقارير أن مشغلي مراكز التسوق تمكنوا من إعادة توظيف المساحات التي تشهد انخفاضاً في الإقبال وتحويلها إلى مراكز تنبض بالحياة تقدم مجموعة من وسائل الراحة مثل العيادات والصالات الرياضية.

أسهم المطورين العقاريين تأتي في الصدارة في الإمارات والسعودية وتنهي تداولات العام 2023 متفوقة في أدائها على بقية القطاعات: واصلت مؤشرات الأسهم العقارية في الإمارات والسعودية أدائها المتفوق وشهدت مكاسب قوية خلال الفترة الممتدة من يناير إلى نوفمبر 2023.

ووفقاً لمؤشر العائد الكلي للعقارات الخليجية الصادر عن شركة ريفينيتيف ارتفع أداء القطاع بنسبة 19.2% متفوقاً على مؤشر مورجان ستانلي الخليجي (-2.4%) خلال الأحد عشر شهراً الأولى من العام، مدفوعاً بالأداء القوي لمؤشرات قطاع التطوير العقاري في كل من دبي (+32.9%) وأبو ظبي (+29.0%) والسعودية (+21.4%).

وكان مؤشر صناديق الاستثمار العقارية المتداولة في السعودية (-12.3%) وقطر (-8.8%) من أكبر المؤشرات القطاعية الخاسرة على مستوى القطاع العقاري الخليجي، ويقتصر الأداء المتفوق للمؤشرات العقارية في الإمارات والسعودية إلى حد كبير على شركات التطوير العقاري التي تتصدر قيادة وتتميز بنمو قوي على صعيد الأسعار ومبيعات قوية لمشاريعها المطروحة.

وفي العام 2024، نتوقع أن يستمر نمو أسهم عدد من المطورين المميزين وتفضيلهم على صناديق الاستثمار العقارية المولدة للدخل وذلك نظراً لتمتع ميزانيتهم العمومية بسيولة قوية ستمكنهم من الحفاظ على حصتهم السوقية وتحقيق عائد قوي على الاستثمار واقتناص فرص أنشطة الاندماج والاستحواذ عبر الحدود، كما أن حساسية سعر السهم لخفض سعر الفائدة وتقلب معدلات الإشغال قد يؤثر بشكل أكبر على العقارات الثانوية المدرة للدخل، من وجهة نظرنا.