يحمي القانون المشتري عند تأخر المطور العقاري في تسليم الشقة من خلال نصوص القانون المدني خاصة المادتين 157 و158 وقانون حماية المستهلك رقم 181 لسنة 2018.
تمنح هذه القوانين المشتري ترسانة من الخيارات القانونية لمواجهة ثغرات العقود التي تصاغ في الغالب لصالح الشركات.
في التقرير التالي، نكشف كيفية التعامل مع ثغرات العقود، وما هي الخيارات القانونية المتاحة للمشتري.
الأسلحة القانونية لحماية المشتري
بموجب المادة 157 من القانون المدني، إذا انتهت المهلة المحددة للتسليم بما في ذلك فترة السماح المنصوص عليها، يحق للمشتري اتخاذ المسارات التالية بعد إعذار المطور بشكل رسمي ..
أولا: طلب فسخ العقد واسترداد الأموال لاستعادة كافة المبالغ المسددة مع الفوائد والتعويض.
ثانيا: التمسك بالتنفيذ العيني لإجبار المطور على إكمال المشروع وتسليم الوحدة مع طلب تعويض عن فترة التأخير.
رابعا: تفعيل الشرط الجزائي والمطالبة بقيمة الغرامة المالية المنصوص عليها في العقد عن كل شهر تأخير.
خامسا: اللجوء لـ جهاز حماية المستهلك حيث يتم تقديم شكوى رسمية نظرا لخضوع العقارات والأمور العقارية لقانون حماية المستهلك بناءً على أحكام محكمة النقض.
الثغرات الشائعة في عقود التطوير العقاري وكيفية كشفها والتعامل معها قانونا:
تنص الكثير من العقود على حق المطور في مد مهلة التسليم لفترة إضافية 'تتراوح عادة بين 3 إلى 6 أشهر'. حقيقتها القانونية أن المطور يستغل هذا البند لتبرير التأخير الأول، وتكشف هذه الثغرة من خلال مراجعة تاريخ التسليم النهائي والتأكد من عدم وجود عبارات مطاطة تمنح المطور الحق في تمديد المدة لمرات متكررة دون تعويض أو موافقة كتابية منك.
من ناحية أخرى، يصيغ المطورون بنودا تعتبر الأزمات الاقتصادية تذبذب أسعار مواد البناء، أو تأخر تراخيص الجهات الحكومية بمثابة 'قوة قاهرة' تعفيهم من المسؤولية.
قانونا، لا يعد التضخم أو تعثر المقاولين من الباطن قوة قاهرة، لأنها تدخل ضمن مخاطر التجارة المتوقعة. تكشف ذلك وتواجهه بالتمسك بنصوص القانون المدني التي تشترط في القوة القاهرة أن تكون 'حادثا فجائيا مستحيلاً مطلقاً لا يمكن توقعه أو دفعه'.
تحركات برلمانية مهمة لحماية المواطن المشتري
بدأت لجنة الإسكان بمجلس النواب مناقشة مقترحات تشريعية تهدف إلى تنظيم نشاط التطوير العقاري لحماية حقوق المشترين وضبط قطاع العقارات في مصر.
يتضمن مشروع القانون 'المقدم من الحكومة وبدعم من مقترحات نيابية' عدة بنود أساسية:
- إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، ليكون إطارا مهنيا يحل النزاعات ويصنف الشركات وفقاً لملائتها المالية والفنية.
- فصل التراخيص: اقتراح نيابي بربط منح ترخيص المطور العقاري بترخيص مستقل لكل مشروع بشكل منفصل، وترخيص خاص بـ 'البيع على الخريطة' لضمان عدم طرح أي وحدات قبل استيفاء القواعد.
- تحديد فترات التأخير والعقوبات: تحديد آليات للتعامل مع الشركات المتعثرة، تصل في حالات الإخلال الجسيم والممتد لسنوات إلى سحب الأراضي أو إلغاء رخصة المطور
وتقدم نواب بمقترحات تلزم الشركات بالإعلان الشفاف عن جداولها الزمنية ونسب الإنجاز الفعلي على أرض الواقع قبل طرح الوحدات للحجز، وتفعيل آليات رقابية للتدخل المبكر عند ظهور أي بوادر لتعثر المشروع.
تابعوا آخر أهل مصر على Google News
