المادة الجديدة تم إقرارها بعد مرورها بكافة الإجراءات القانونية بالدولة و"مكاتبنا لا تُشهر الأحكام سواء قبل أو بعد التسجيل"
القرى والنجوع معفاة من الضريبة العقارية طبقا للقانون.. ووحدات القاهرة الجديدة والرحاب غير مُعفاة ويؤكد: "لا ازدواجية في تطبيق القانون"
القاضي سيقوم مقام الباحث القانوني بالشهر العقاري وقدمنا خبراتنا للمحاكم المختصة في بحث سند الملكية
"احنا مش محتاجين المواطن لو مستقر في سكنه ومنتفع من مرافق الحكومة.. هو اللي هيحتاج للشهر العقاري لما يبيع شقته"
مادة قانونية نُشرت في الجريدة الرسمية مطلع سبتمبر الماضي، لم يلتفت إليها كثيرون، غير انها أحدثت دويا هائلا داخل أروقة الشارع المصري خلال الأيام القليلة المنصرمة، خاصة مع إعلان موعد تطبيقها في السادس من مارس المقبل، لتصبح تلك المادة حديث الكافة، تكهنات هنا وهناك وحالة جدلية غير مسبوقة رافقها تساؤلات ومن ثم استنتاجات غير مدروسة من غير مختصين.
مضمون ما نشر في الجريدة الرسمية إضافة المادة 35 مكرر إلى قانون الشهر العقاري، والتي تضمنت الإعلان عن رسوم للتسجيل، اعتبرها كثيرون "جَرْ رِجل المواطن" لدفع رسوم أخرى وحصص من ثمن الوحدة السكنية.
يترقب كثيرون حلول السادس من مارس المقبل، لبيان آلية تسجيل وحداتهم العقارية، بعد التعديل الجديد الذي جرى إدخاله على قانون الشهر العقاري، بإضافة المادة 35 مكرر الصادرة بالقانون 186 لسنة 2020.
وحرصا من "أهل مصر" على فك طلاسم والإجابة على تساؤلات المواطنين خلال الآوننة الأخيرة، أجرينا هذا الحوار مع المسئول الأول عن قطاع مصلحة الشهر العقاري والتوثيق بوزارة العدل، الدكتور جمال ياقوت، فتح لنا قلبه وتحدث في كل شيء يخطر بأذهان المواطن في ظل حالة الجدل المطروحة على منصات التواصل الإجتماعي.
أوضح رئيس القطاع أن السادس من مارس المقبلن هو تاريخ العمل بالمادة 35 مكرر الصادرة بالقانون 186 لسنة 2020، موضحا أن تلك المادة صدرت للتيسير على المواطن الراغب في تسجيل ممتلكاته العقارية، موضحا أن التسجيل طبقا للقوانين المصرية هو الإجراء القانوني الوحيد الذي يتم نقل الملكية بموجبه.
لفت الدكتور جمال ياقوت، إلى أن تسجيل الوحدات السكنية له طريقين، أولهما طريق رضائي وطريق قضائي، مؤكدا أن الطريق الرضائي، لابد أن يستند إلى العقد المُسجل، فحتى يتم نقل الملكية للمنتفع كانت تُجرى حلقات عرفية بين العميل المنتفع وبين آخر عقد مسجل، ويمر بدورة كبيرة، فاتجهت الدولة نحو إعداد هذا المشروع وهو "السجل العيني الحضري"، وهو مشرع قانون مُقدم لمجلس النواب، يتم دراسته حاليا، لأنه يحل كثير من المشاكبل المتعلقة بالحلقات العرفية التي من شأنها توصيل المنتفع الأخير لآخر مالك.
وأكد "ياقوت" أن المشكلة التي كانت تواجه البيوع أو التسجيل الرضائين هو طول أمد التقاضي في دعوى صحة ونفاذ العقد التي تستغرق نحو العام في ساحات المحاكم، فكان الشهر العقاري يبحث الأحكام بعد صدورها، وحال حصول المنتفع على حكم بملكية العقار يتقدم به للشهر العقارى، على أن يتم بحث الملكية مرة ثانية، ويقوم موظفو الشهر العقاري بمراجعته مجددا، وهذا الإجراء كان يستغرق وقتا طويلا لأن الإجراء يبحث مراجعة إجراء التسجيل مرتين.
قال الدكتور جمال ياقوت، رئيس قطاع مصلحة الشهر العقاري، إن المادة الجديدة المضافة على قانون الشهر العقاري وضعت ضمانات لم تكن موجودة من قبل في قانون الشهر العقاري، فجعلت القضاء هو من يقوم ببحث الملكية وقيام القاضي مقام الباحث القانوني نفسه داخل مكتب الشهر العقاري، بغرض التصدي لملكية العقار أو الوحدة السكنية.
أضاف "ياقوت" في حواره مع "أهل مصر"، قائلاً: "كل الأوراق هتكون تحت يد المحكمة، كل الأوراق ستقدم مثل عقود البيع العرفية وأحكام صحة التوقيع، فالضمانة الآن ستكون في يد القاضي وحده، ولو ارتأى وجود أى ورقة مزورة أو ليس لها محلا من الصحة، فيتم اتخاذ إجراء قانوني، إما بالإحالة للنيابة للتحقيق وخلافه.
وردا على حالة اللغط عند الكثير من المواطنين الحاصلين على أحكام صحة توقيع، ورفض مكاتب الشهر العقاري تسجيل وحداتهم السكنية، أشار رئيس مصلحة الشهر العقاري إلى أن أحكام صحة التوقيع لا تُسجل في القانون رقم 114 لسنة 1986، لأن هذا القانون يحظر على الشهر العقاري شَهرْ الأحكام، مؤكدا أن الشهر العقاري يحظر شهر الأحكام قبل أو بعد إضافة المادة الجديدة.
ونفيا لما أثير على منصات التواصل الإجتماعي بشأن إجبار الدولة للمواطنين على تسجيل وحداتهم السكنية، قطع الدكتور جمال ياقوت قائلاً " مفيش إجبار على ده، الدولة مش هتجبر حد على التسجيل إطلاقا".
وردا على ما يثار حول إقرار تلك التعديلات الجديدة على قانون الشهر العقاري، بسبب رغبة الحكومة في حصر كافة الممتلكات العقارية، قال رئيس المصلحة إن هذا الكلام عار تماما عن الصحة، مشيرا إلى أن كافة البيانات التي تحتاجها الدولة موجودة لدى أجهزتها سواء العقود المُسلجة أو معرفة من أدى ضريبة التصرفات العقارية، معقبا "لو هناك إلزام على الجميع يبقى نقول في إلزام، ممكن يوم 6 مارس محدش يقدم تسجيل، مش هنعمل حاجة".
"وضعنا ضمانات وتيسيرات على المواطنين من أجل تسجيل ممتلكاتهم العقارية وهذا يرفع قيمتها ويزيد من سعرها"، يقول "ياقوت" نافيا إجبار المواطنين على تسجيل ممتلكاتهم.
نوه رئيس قطاع مصلحة الشهر العقاري، بأن اللائحة التنفيذية للمادة الجديدة المضافة لقانون الشهر العقاري، تم إقرارها وصدرت بالفعل، وجرى إحالتها إلى قسم الفتوى والتشريع بمجلس الدولة لمناقشتها وإعداد الفتوى التشريعية بشأنها، ومرت المادة بكافة المناحي القانونية اللازمة وأخذت كل الإجراءات القانونية المتبعة قبل إقرارها، وأكد "مفيش قانون يصدر إلا بيمر بالمناحي القانونية كاملة".
وردا على سؤال: لماذا أقر الشهر العقاري ضريبة التصرفات الضريبة العقارية الآن على المواطنين أثناء تسجيل وحداتهم السكنية؟، أجاب أن ضريبة التصرفات العقارية مُفعلة منذ فترة طويلة، مشيرا إلى أن الضريبة صدرت منذ 2005.
ونوه الدكتور جمال ياقوت، إلى أن المادة 35 مكرر المضافة إلى قانون الشهر العقاري، لا ينطبق عليها تصديق نقابة المحامين، مؤكدا أن الأحكام والعقود العرفية لا تحتاج إلى تصديق من جانب نقابة المحامين، حسبما أثير على منصات التواصل الإجتماعي، معقبا "لا دخل لنقابة المحامين نهائي ومش موجود قانونا ما فيد حصولها على رسم من جانب المواطنين الراغبين في تسجيل الوحدات السكنية، والأحكام لا يُصدق عليها في نقابة المحامين".
أشار رئيس المصلحة في حواره إلى أن هناك نوعين فقط من الرسوم، رسوم الشهر العقاري بحد أقصى 2000 جنيه على الوحدة، ورسوم ضريبة التصرفات العقارية على الوحدة أيضا، نافيا إعفاء أى وحدات بأسعار معينة من ضريبة التصرفات العقارية كما أشيع خلال الآونة السابقة.
ولفت "ياقوت" إلى أن النجوع والكفور والقرى، معفاة من جميع الضرائب الخاصة بالتصرفات العقارية، وأكد قائلاً "القرى معفاة وكل ما هو ينطبق عليه لفظ القرية حتى لو داخل القاهرة أو الجيزة زى قرية "وراق الحضر"مٌعفاة"، مؤكدا في الوقت نفسه على عدم وجود فوارق جوهرية في آلية تسجيل الوحدات السكنية سواء قبل أو بعد إضافة المادة الجديدة لقانون الشهر العقاري.
وضرب رئيس مصلحة الشهر العقاري، نموذجا في حال رغبة مواطن في تسجيل شقته السكنية، فأمامه أمران، أولهما أن يكون لديه مستندات تسجيل يقدمها للشهر العقاري، وإذا لم يكن معه مستندات ملكية يتوجه للمحكمة لرفع دعوى صحة ونفاذ على أن يقدم للقاضي سند الملكية، لأن المحكمة أصبحت من تبحث موضوع الملكية، وتابع "المنتفع هيبقى دوره مع المحكمة والشهر العقاري دوره يؤيد ما جاء في الحكم، وإجراء مراجعة شكلية إجرائية فقط لا غير".
وأكد على عدم وجود رسوم هندسية، أما الرسم المساحي، فهو الطلب الذي يدفع في باديء الأمر، على أن يكون شاملا تكلفة أعمال المساحة، وهو ما يؤكد عدم تكليف المواطن أية رسوم إضافية.
ووفقا لرئيس المصلحة، فإن الشهر العقارى لن يتعرض لموضوع الملكية ولن يتعرض لبحثها من ناحية الموضوع تماما، مؤكدا أنه لا تعرض بين المادة القانونية الجديدة المضافة وبين دعاوى وأحكام صحة التوقيع "لن تمسها وقانون الشهر العقاري كله لن يمس الدعوى".
وذكر جمال ياقوت، أن هناك عددا من مكاتب الشهر العقاري والتوثيق من يتبع نظام الشباك الواحد، لتسيير إنهاء الإجراءات على المواطنين أثناء تسجيل وحداتهم السكنية، بناء على تعليمات وتوجيهات من وزير العدل المستشار عمر مروان.
"لا يوجد ازدواجية في تطبيق القانون"، جملة علق بها الدكتور "ياقوت" على الشائعات التي انطلقت قبل أيام بإعفاء بعض الوحدات السكنية بمناطق القاهرة الجديدة والرحاب وغيرها من المنتجعات الفارهة، من ضريبة التصرفات العقارية، مشيرا إلى أن القانون نص على دفع رسوم 2٫5 %، وأكد كذلك أن حالات "الهبة والإرث" غير معفية من تلك رسوم التسجيل، لكنها معفاة من الضريبة العقارية، وفي غير ذلك تُحصل الضريبة من البائع، وفي حالة عدم وجوده يدفعها المشتري لأنه صاحب المصلحة في تسجيل الوحدة، لافتا إلى تطبيق المادة ٣٥ بحيث يحصل مالك العقار على حكم تثبيت ملكية على هذا العقار.
وأشار إلى عقد دورات تدريبية بين قيادات مصلحة الشهر العقاري والقضاة في الدوائر المختصة بنظر دعاوى صحة التوقيع وصحة ونفاذ، للبحث والتشور في موضوع الدعاوى خلال الفترة المقبلة، منوها إلى سابقة انعقاد دورات تدريبية بالفعل في المركز القومي للدراسات القضائية، بشأن الإجراءت المطلوبة من الشهر العقاري خلال الفترة المقبلة، على أساس أن المحاكم هى اللى ستتولى بحث موضوع سند الملكية، على اعتبار أن هذا العمل كان من أساسيات وظيفة الباحث القانوني بالشهر العقاري، وتابع " نقلنا خبراتنا في هذا الشأن وهناك ترابط خلال الفترة المقبلة ودورات أخرى لأن القضاة هتحتاج لنا الفترة الجاية ومستعدون للمعاونة معهم في أى وقت".
وردا على تساؤل "أهل مصر"حول وجود أية معقوبات أو مخالفات ستقع على المواطن أو أبنائه أو أحفاده إذا لم يسجل الوحدة السكينة الخاصة به قبل 6 مارس أو بعد 6 مراس، أفاد الدكتور جمال ياقوت قائلاً " لو هو مستقر في وحدته ومستفيد من كل خدمات الدولة ومش محتاج حاجة من خدمات الدولة نهائي، خلاص، لو عنده الكهرباء والمياة، مفيس مشكلة، الدولة لن تقترب منه نهائيا من قريب أو بعيد".
وتابع موضحا " لو انت مش محتاج الدولة في شيء، إلزم بيتك، متجيش الشهر العقاري، أنا مش محتاجك، بس المواطن هو اللى هيحتاج الشهر العقاري في يوم ما يفكر يبيع تلك الوحدة السكنية"، منوها بأن المشتري الجديد هو من سيتحمل عبء التسجيل في الشهر العقارى ونقل الملكية وكذا الاستفادة من نقل خدمات مرافقة الدولة بإسمه رسميا.
وأشار إلى أن مرافق الكهرباء والمياة والغاز وغيرها تعد سند حيازة للعقار، ولذلك فلن تنتقل حيازة هذه المرافق من البائع للمشتري بعد البيع، إلا بعد تسجيل هذه الوحدة السكنية، مع استمرار تقديمها لكن باسم المالك القديم المسجل لدى أجهزة الدولة.
واختتم رئيس المصلحة مؤكدا بعدم تعارض المادة المضافة مؤخرا لقانون الشهر العقاري، وبين المادة الخاصة بالتسجيل الواردة في قانون هيئة المجتمعات العمرانية، مؤكدا أن المجتمعات العمرانية لها قانون 27 لسنة 2018 خاص بالتسجيل داخلها، لها قانونها ونظامها الخاص، بخلاف قانون الشهر العقاري 114 لسنة 1946.
الجمعة الماضية، أعلن النائب ضياء الدين داوود، عضو اللجنة التشريعية بمجلس النواب، عن تقدمه بمشروع قانون بتعديل نص المادة رقم ٣٥ مكرر من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ والصادرة بالقانون رقم ١٨٦ لسنة ٢٠٢٠ والصادر بتاريخ ٥ سبتمبر ٢٠٢٠ والتي ستدخل الحيز التنفيذ 6 مارس المقبل، بعد غد الأحد لرئيس البرلمان المستشار حنفي جبالي بعد استيفاء الاشتراطات الشكلية بتوقيع عُشر أعضاء مجلس النواب.
واعتبر داوود، أن المادة رقم 35 من القانون "معيبة وبها شبهة عدم الدستورية"، مؤكدا أنه استعان بفريق من الخبراء والمتخصصين بالشهر العقاري لإعداد مشروع القانون، موضحا أن ذلك يأتى تلبية لاستحقاق شعبى نتمنى أن يلقى قبولا ودعما لدى الأحزاب والقوى السياسية والمستقلين بالبرلمان.
وأشار عضو اللجنة التشريعية بالبرلمان، إلى أن التعديل يتضمن حذف الفقرة الثالثة المتعلقة بالمرافق خاصة فى ظل تشابكات ومنازعات بين الدولة متمثلة فى وزارة الأوقاف والأملاك العامة للدولة والملكيات الخاصة للأفراد، كما تضمن التعديل، الفقرة الأولى من المادة ٣٥ مكرر باشتراط أن يكون سند الطلب حكما نهائيا ومختصم فيه المالك الأصلى وغير مبنى على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباتة أو الموثقه صلحا بين الخصوم و إشتراط شهرالصحيفة، بجانب الفقرة الثانية بتعديل قواعد النشر ومدة الاعتراض من شهر لثلاثة أشهر.
تابعوا آخر أهل مصر على Google News
